¡PROHIBICIóN DEL ALQUILER VACACIONAL!
En esta entrada queremos abordar un tema nada pacífico y que nos ha tenido dando vueltas los últimos días.
Son varios los asociados y comunidades administradas, los que nos han consultado acerca de la posibilidad de prohibir el alquiler vacacional o el uso turístico de viviendas en sus comunidades. Si bien en álava el uso de esta modalidad arrendaticia no está tan extendido como en otras comunidades autónomas, no por ello está libre de conflictividad.
Hay propietarios que encuentran esta modalidad arrendaticia como una ventaja que dota a su propiedad de mayor rentabilidad en el caso de optar por alquilarla, mientras que otros, sólo ven inconvenientes.
La regla general para la adopción de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, es la UNANIMIDAD del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, regulada en el 17.6 de la LPH.
Uno de los supuestos en que la ley exceptúa la unanimidad, es en el introducido por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El punto 12 del artículo 17 de la LPH, reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, para adoptar el acuerdo que “limite” o “condicione” el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, así como, para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
A continuación, damos respuestas a algunas de las preguntas que de forma recurrente se nos realizan por nuestros asociados.
- ¿A qué alquileres les es de aplicación lo contenido en el apartado 2 del art. 17 de la LPH?
Al alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
Dicha excepción a la norma general de la unanimidad no permite alcanzar otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional, en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.
- ¿Qué es lo que una comunidad de propietarios puede hacer al respecto?
La comunidad, podrá bien “prohibir” el alquiler vacacional o el uso turístico de viviendas, bien “limitar o condicionar” el alquiler vacacional o el uso turístico de viviendas, así como, establecer cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes.
- ¿Qué mayorías son exigibles para la toma de los acuerdos en la junta convocada al efecto?
El régimen de mayorías exigido para la toma válida del acuerdo dependerá del fin perseguido por la comunidad.
El artículo 17.6 de la LPH, exige la UNANIMIDAD del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo o en los estatutos. En el caso de que la comunidad quiera PROHIBIR el alquiler vacacional o el uso turístico de viviendas, precisará de la UNANIMIDAD en los términos indicados.
Si por el contrario lo que se pretende por la comunidad es “LIMITAR O CONDICIONAR” el uso turístico de viviendas, hemos de acudir al art. 17. 12 de la LPH el cual impone una MAYORíA CUALIFICADA de 3/5 de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Igual mayoría se requiere para el establecimiento de cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes.
- ¿Qué se entiende por limitar o condicionar?
La ley no define estos términos, por ello, es uno de los puntos más controvertidos.
El Registrador de la Propiedad Santiago Molina, entiende que por «limitar» se podría entender, establecer restricciones a la actividad por parte de la Comunidad de Propietarios, como, por ejemplo, el establecimiento de un horario de entrada y de salida de usuarios, la prohibición de determinadas actividades dentro del inmueble, como eventos y fiestas, la limitación en el uso de instalaciones comunes, como la piscina, el gimnasio o la pista de pádel, etc. y por «condicionar» la exigencia de requisitos previos o simultáneos para poder ejercer la actividad, como, por ejemplo, la necesidad de seguros de daños específicos o la limpieza o la seguridad adicional, adquisición de la previa autorización administrativa y registro de la actividad.
En cualquier caso, se debe atender al caso concreto, pues estas limitaciones o condicionamientos, no beben dar lugar a un abuso de derecho por parte de la Comunidad.
- Otras cuestiones de interés
Parece conveniente que los acuerdos de Comunidad que se refieran a la actividad de alquiler vacacional o el uso turístico de viviendas, para restringirla, estén especialmente explicados y casualizados, indiquen el problema que se ha detectado y las soluciones y cuiden de que con las restricciones impuestas no se llegue a una práctica imposibilidad de alquilar, porque eso implica excederse de lo permitido por la ley. Y lo mismo respecto del establecimiento de cuotas especiales para las viviendas que realicen esta actividad.
El acuerdo que se adopte respecto a medidas de limitación o condiciones del destino a alquiler vacacional o el uso turístico de viviendas debe inscribirse en el registro de la propiedad para su eficacia frente a terceros. Si no se inscribe solo tendría efectos en relación a los que eran propietarios al momento del acuerdo. Conviene elevarse a escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad, el acuerdo que limite, condiciones o prohíba, para que alcance su eficacia a terceros ajenos a la comunidad, todo ello en base al art. 5 de la LPH, ya que el acuerdo no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
No obstante lo indicado hasta el momento, la cuestión no es pacífica. Hay quien entiende que la limitación, puede llevar implícita la posibilidad de prohibir, motivo por el cual, la Asociación se ha puesto en contacto con el Registro de la Propiedad de álava nº5, en aras a conocer el criterio que se está teniendo en cuenta en álava a la hora de inscribir los acuerdos que afectan a esta figura arrendaticia.
Según nos es trasladado desde dicho Registro, a efectos registrales, la redacción del art. 17.12 LPH permite “limitar” o “condicionar”, no prohibir. La limitación del ejercicio del alquiler vacacional no incluye la prohibición. El criterio adoptado viene respaldado por la Resolución de 5 de abril de 2020, de la DGSJFP, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 25, por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.
Aproveche nuestra experiencia al servicio de los propietarios y acérquese a nuestras oficinas en la calle Esperanza 13 de Vitoria, o contacte con nosotros a través de la página web, estaremos encantados de prestarle nuestro apoyo, desde la fiabilidad y transparencia que nos caracteriza.
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